广州二套房首付有变？

广州二套房首付有变？

9月9日，上证报从权威渠道获悉，广州首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP；广州二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP。广州有二套房及以上者，暂停发放贷款。

9月13日，“已有一套贷款已结清，首付比例三成，房贷利率LPR-10BP”政策被取消的消息，不胫而走。

“以监管信息为准！银行不方便发布信息。”当日，记者就上述信息进行求证时，广州多家银行相关负责人如此回复。

记者在走访广州一处新楼盘时，驻点银行信贷人员向记者证实，上面“加码”的措施将取消，银行将陆续调整政策。

此前的9月10日，记者从多个渠道获悉，广州多家银行在新政基础上进行了“加码”——对第一套房已结清贷款的二套房贷，按首套房贷政策，即首付三成，房贷利率为LPR-10BP。

记者当日在广州多家国有银行的网点以客户身份咨询时，银行工作人员也表示，家庭名下已有一套住房，但只要无房贷记录或已结清，虽然属于二套房，但在实际操作中，可以向银行申请按照首套房的最低首付比例和贷款利率执行。当时，多家银行表示将会实施该“加码”措施。

该新政从9月8日起执行，9月8日之前（不含9月8日）已完成买卖合同或房地产买卖合同网签的，按原规定执行。

目前，此次广州楼市新政的表述口径，没有变化。

新政后广州现土拍“鏖战”

8月30日，广州官宣“认房不用认贷”，成为首个执行该政策的一线城市。

不久后，广州迎来新政后首轮土拍。一底价超百亿元的地块引来16家房企竞拍，在竞价1小时，鏖战85轮后，该地块最终触顶价格摇号成交。

9月11日，广州土拍历史上总价TOP5地块、广州海珠区总价最高地块——上涌果树公园北侧地块现场摇号确定地块竞得人，中海地产击败十余组竞买人成功斩获这宗地块。

公开信息显示，上涌果园北侧地块是一宗“巨无霸”地块，占地面积约17.72万平方米，总建筑面积36.37万平方米，起拍总价111亿元，起拍楼面价3.06万元/平方米。

竞拍信息显示，该地块成交总价近128亿元，折合楼面价5.2万/平（扣除政府性统筹用房）。

据广州市房地产行业协会统计，今年10月10日前，广州还将有12宗地块拍卖，除去此次海珠的高总价地块外，剩余地块总起拍价接近200亿元。

2023年以来，房地产销售恢复不及预期，土地市场整体延续低迷态势，仅少数核心城市优质地块竞争激烈。面对土地市场下行压力，各地政府短期通过降低企业参拍门槛、延长土地出让金缴纳期限等方式激发房企拿地意愿。

为了活跃土拍市场，各地政府近两年也在不断优化土地竞拍规则：一是降低企业参拍门槛，提高地块利润空间，以提升企业拿地意愿，包括适度提升或放开住宅销售限价、降低保证金比例、延长土地出让金缴纳时间等。比如南京2022年三批次后、合肥2023年后出让地块取消毛坯限价；苏州2022年首批次后土拍保证金比例由30%下调为20%；2022年广州增城区、南沙区、番禺区、海珠区、荔湾区7宗地允许土地出让金延长至1年内付清。

二是创造公平良好的竞争环境，包括禁止马甲参与拍地、摇号或抽签确定最终归属权等。

新政后广州楼市如何？

“目前是个不错的置换窗口，政策针对着改善型需求。”在新政施行后，广州的周先生频繁在广州各大新盘去踩点。

记者也在广州部分新开盘的楼盘看到，销售中心人气处于上升的状态。

不过，有资深地产观察人士表示，广州楼市热度近日有所降温。新政首周，成交量环比增长超过50%，到访量大概在增长10%-20%。其他一线城市无论成交量还是到访量都比广州要多。新政后第二周，四大一线城市的开发商和中介都反映，到访客户和成交客户在头三天进入小高潮，之后便逐日回落，目前已经回落到了新政之前的水平。

“此次政策最受益的是改善型客户。新政落地后，他们的购买门槛降低。不过这波市场热度可能维持一两个月。改善需求释放后，如果后续没有更多利好，广州楼市热度会降低到之前的状态。”上述观察人士分析。

“广州是个慢热的城市！往往是其他城市价格和成交起来之后，广州才可能出现井喷现象。”一位资深售楼经理对记者分析。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，整体来看，受前期政策严厉程度不同、市场基本面及房价预期不同等因素影响，新政对不同城市的影响差异较大，预计本次政策对市场的带动程度将表现为：京沪广深核心二线普通二线三、四线。

陈文静表示，考虑到此次一线城市是在较严格的限购条件下放松“认房不用认贷”政策，对于换房客户来说，换房需要一个过程，市场短期集中成交主要是此前已看房并有明确购房目标的客户，而新政精准释放的需求传导到实际销售数据仍需时间。

这波利好的政策效应是否能够扭转楼市现状?广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一季度，广州因前期积压的需求释放而出现“小阳春”，但该波需求在二季度逐渐衰减。与此类似的是，此次政策利好虽然能够带来年底行情修复，但脉冲响应或在年底甚至11月减弱。

二手房方面，广州目前挂牌量也在增加。根据链家平台数据，广州二手房的最新挂牌量已经达到近14万套，处于历史高位。

近年来，随着年轻群体的住房需求偏好发生变化，“老破小”越来越不受待见，而在这些新增挂牌房源中，不少是“老破小”或总价较低的刚需房。目前来看，广州二手房成交并不是想象中的活跃。

“整体比较清淡。”某大型房产中介平台人士表示，因为政策推行到现在的时间较短，各类数据暂时没有特别明显的变化和波动，关于政策的后续影响也尚需观察。

责编:刘安琪 | 审核:李震 | 监审:万军伟

（来源：上海证券报）