三大工程市场前景如何

扫码文末“投小圈” 加入行业交流群

文章来源：工程行业洞察

作者：科思顿研究院

2023年12月召开的中央经济工作会议强调“加快推进保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设、城中村改造等三大工程”，加快构建房地产发展新模式。三大工程在今年多个重要会议中被屡屡提及。4月召开的政治局会议首次提出平急两用公共基础设施建设。7月召开的政治局会议指出要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设。10月召开的中央金融工作会议提出加快保障性住房等三大工程建设。国务院常务会议先后审议通过了保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设和城中村改造的指导意见。在房地产投资持续下滑的背景下，三大工程建设有助于稳投资稳增长，是值得关注的新机遇。

保障性住房建设

2023年8月，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（以下简称“14号文”）。14号文明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑：二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性、满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期。14号文提出“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践。具备条件的城市，要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。” 9月，财务部、税务总局及住建部联合印发《关于保障性住房有关税费政策的公告》，自2023年10月1日起为保障性住房的建设、运营、购买等提供税收优惠。

根据第七次人口普查数据，我国城区常住人口超过300万城市有35个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。

14号文提出的保障房主要指配售型的保障性住房，而不是保障性租赁住房。此前，保障性租赁住房筹建建设早已在全国铺开。根据住建部披露，“十四五”期间全国计划筹集建设保障性租赁住房 870万套。根据国民经济和社会发展统计公报，2021-2022年已建设和筹集359万套。2023年住建部披露保障性租赁住房筹集建设目标为204万套，“十四五”期间剩余需要筹建建设的保障性租赁住房为307万套。

保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以家庭为单元，保障对象只能购买一套保障性住房。保障性住房主要面向城市中的租房家庭。根据第七次人口普查数据，上述35城市租赁家庭占比约为29%。参考住房自有率较高的新加坡，假设上述城市住房自有率提升至89%左右，则保障性住房需求规模最高可达2600万套。因此，在现有保障性租赁住房的基础上，保障性住房的新建规模非常庞大。14号文指出保障性住房除了新建以外，需要充分利用房地产企业破产处置商品住房、闲置住房等。假设新建规模在1000万套左右，根据目前保障性租赁住房的建设速度，每年新建200万套左右，保障性住房建设每年预计拉动新增投资6000亿元左右。

平急两用公共基础设施建设

平急两用公共基础设施是集隔离、应急医疗和物资保障为一体的重要应急保障设施。平时可用作旅游、康养、休闲等，急时可转换为隔离场所，满足应急隔离、临时安置、物资保障等需求。

2023年7月，国务院常务会议审议通过《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步推进平急两用公共基础设施建设，是统筹发展和安全、推动城市高质量发展的重要举措。实施中要注重统筹新建增量与盘活存量，积极盘活城市低效和闲置资源，依法依规、因地制宜按需新建相关设施。要充分发挥市场机制作用，加强标准引导和政策支持，充分调动民间投资积极性，鼓励和吸引更多民间资本参与平急两用设施的建设改造和运营维护。

城区常住人口500万以上、1000万以下的城市为特大城市，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市。国内超大城市有10个，包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、东莞、武汉、杭州；特大城市有9个，包括西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、苏州。

目前，已有多个城市逐步推动平急两用公共基础设施建设项目落地。例如，杭州正式印发实施《杭州市“平急两用”公共基础设施建设实施方案》和《杭州市“平急两用”公共基础设施建设五年行动计划（2023—2027年）》，聚焦医疗服务、城郊大仓、旅游居住、高速公路服务区四大领域，谋划形成116个项目，总投资770.35亿元。武汉举办平急两用公共基础设施建设项目推介会，23个项目被推介，总投资162.5亿元。从项目类型上看，提及较多的建设领域包括文旅、公共卫生、物流、应急避灾等。以杭州、武汉等为样本，平急两用公共基础设施建设每年预计拉动新增投资3000亿元左右。

城中村改造

城中村改造是城市更新的延伸。2020年，国家“十四五”规划提出要加快推进城市更新，其中提及要改造提升城中村等存量片区。2023年4月，城中村改造作为一个相对独立的概念在政治局会议被提及。2023年7月，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的重要举措，并要求把城中村改造与保障性住房建设结合好。2023年7月，政治局会议关于城中村改造的表述从此前的“积极稳步推进”调整为“积极推动”，城中村改造站上国家战略新高度。

城中村改造与棚改、旧改有关联但又相互独立。棚改始于2004年，棚改对象为城镇中历史遗留的集中成片危旧住房、破房烂院。2015年《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》提出补偿模式由实物安置和货币安置并重转向货币化安置优先，对三四线城市定向货币宽松，以此促进去库存，棚改于2019年开始退潮。旧改始于2017年，改造对象为建成于2000年以前的老旧小区，一般不涉及拆除重建，截至2023年9月旧改累计已开工21.8万个，目标完成率99.2%，旧改基本进入尾声。

截至2023年11月已有14个城市出台了城中村改造规划。例如，广州市提出2023年全面推动127个城中村项目，投资金额约983亿元；《广州市城市更新专项规划（2021-2035 年）》指出，到 2035年前推进281个城中村改造项目。其他城市如深圳、上海等三年计划改造城中村数量分别为167个和30个。

城中村改造模式包括拆除重建、微改造和混合改造。住建部明确规定在城市更新中防止大拆大建，纯拆除新建类项目将较少。一些城市如北京、深圳、上海、杭州、青岛、苏州等，对于一些土地权属复杂或涉及文化保护区的改造项目采取拆除重建和微改造并举的混合改造模式；一些城市如重庆、沈阳、长沙、郑州、成都等则以微改造为主，在维持现状建设格局基本不变的前提下，对城中村进行综合整治。

根据各城市的改造规划，可以得出以下观点。一在改造模式方面，本轮城中村改造以混合改造和微改造为主。二在资金来源方面，出资方包括地方财政、专项债融资、城市更新专项基金、国企平台、市场化主体、居民自筹等，资金筹措渠道较为丰富。三在安置方式方面，除青岛以货币安置为主外，其余城市均为混合安置或房屋安置为主，城中村改造将与保障性住房建设形成联动。四在项目投资额方面，不同城市差异较大，以上海和广州为例，上海未来每年仅投放十来个项目，但单项目投资额基本在几十亿甚至上百亿，而根据广州今年127个项目对应983亿投资额计算，单项目投资额不足10亿，投资差异和改造模式及项目占地面积等因素相关。

根据华泰证券的测算，基准情景（拆建比例为20%）下，城中村改造的潜在投资规模超5万亿元，以 8-10年的改造周期计算，城中村改造每年预计拉动新增投资6000亿元左右。

综上所述，三大工程每年预计拉动新增投资万亿元以上，乐观估计可以达到1.5万亿元。不过，三大工程的推进存在一定的不确定性，主要体现在规划周期较长、政策可能变化、资金筹措困难等。此外，和房地产及基建投资存在明显区域差异一样，三大工程主要集中在重点城市，财政造血能力强、政府债务负担轻的城市有望率先放量。

- END -

明树云「政府重大项目」

查询政府官方发布的重大项目清单和规划。整合全国各省市政府发布的重大项目规划，及时推送最新的项目发布情况，含标准化项目清单及明细，精准拆分新基建项目。

现已上线：PPP新机制、区域宏观经济、专项债项目大全、政府重大项目、企业ESG查询、每日中标速递、EOD工具、企业业绩图谱、环保专题数据应用等多款数据应用产品，在这里，用户不仅是数据应用的使用者，也可以成为数据应用的生产者。

对于数据产品有什么需求和想法，都欢迎联系我们，一起探索数据要素的价值，共享数据时代的红利。

更多应用，扫码立即体验！

「明树云」APP现已在华为、苹果、小米各大手机应用商店上架，直接搜索“明树云”下载使用更方便哦！

扫码加入行业交流群

微信号 | quanquaner1107

投稿及商务合作 | monsterdola